В частном клубе, в комнате с головой оленя на стене, бывший детектив полиции Джерри Уолтерс учит агентов по недвижимости выявлять клиентов, которые отмывают деньги. Группа из 20 агентов — консервативных англичан, модных операторов с профилями в Инстаграм и посредников из России и Среднего Востока — приехала в клуб Caledonian в центральном районе Лондона, Белгравия, не для отдыха, а по необходимости.
С января британское законодательство в отношении отмывания денег ужесточилось, и многим агентам необходимо разобраться с новыми законами, иначе им грозят большие штрафы или даже тюремное заключение.
Некоторые из них между собой называют правила сложными и даже «драконовскими». Но они смирились с тем, что следовать им все же придется. И потому и пришли учиться.
Одно из самых важных изменений касается сдачи в аренду элитной недвижимости. Теперь все арендаторы и домовладельцы, снимающие/сдающие жилье дороже, чем за 10 тыс евро в месяц, должны проходить такие же проверки касательно источника денег, как покупатели и продавцы еще с 2017 года, и частично эта ответственность ложится на агентов.
Например, агент состоятельного арендатора, оплачивающего аренду через офшорную компанию, должен узнать, кто является реальным бенефициаром компании, т.е. владеет не менее чем 25% акций. В большинстве случаев они должны попросить арендатора предоставить доказательства.
Проблема для Уолтерса, который сейчас возглавляет компанию Financial Crime Services, состоит в том, что агенты, присутствующие на тренинге, хоть и понимают свои новые обязанности, не имеют единого мнения относительно того, на каком этапе следует проводить проверку.
Уолтерс говорит, что проверку необходимо провести до передачи денег, куда входит и внесение депозита. «Но я должен брать депозит с клиента, чтобы снять объект с рынка», – говорит один агент, аккуратно одетый мужчина лет 60, который долго разглядывает клетчатый ковер и мотает головой.
«Если в результате проверки что-то станет известно, я просто верну деньги». Некоторые из присутствующих кивают в знак согласия. «Точно», – бормочет один из них.
Уолтерс вступает: «Нет, нет, можете мне поверить. Если вы возьмете деньги у человека, а потом вернете ему их, то это уже отмывание денег».
Остерегайтесь наличных
Время у владельцев скрытого богатства в Лондоне на исходе.
Новые законы – очередная попытка очистить британский рынок элитной недвижимости, который уже несколько десятилетий ассоциируется с нечестно заработанными деньгами.
Только в Лондоне около 42 тыс объектов недвижимости принадлежат офшорным компаниям. Ожидается, что в следующем году правительство представит законы, согласно которым все такие компании должны раскрыть имена бенефициарных, т.е. реальных, владельцев.
На тренинге Уолтерса агенты уходят на перерыв и обмениваются историями о сдаче в аренду элитной недвижимости. Некоторые из них рассказывают о клиентах, которые заходят с улицы и предлагают внести арендную плату наперед наличными.
Но реальной мишенью нового законодательства, по мнению Уолтерса, являются владельцы недвижимости. «Это еще один способ выявить те дома, которые были куплены за счет скрытого богатства».
Один из наиболее резонансных инструментов для выявления подобных активов — ордер на арест имущества неясного происхождения (новый вид судебного ордера, который может использовать Национальное криминальное агентство, чтобы заморозить активы, предположительно приобретенные за незаконные средства).
Новые правила, часть законов МакМафия, расширяющих полномочия агентства, вступили в силу в 2018 году. Любой, кто будет играть с шестой лунки в гольф клубе Highgate Golf Club на севере Лондона, через кроны деревьев увидит объект, на который был выписан ордер на арест имущества неясного происхождения.
Особняк с семью спальнями на Деневуд-Роуд – один из трех объектов общей стоимостью 80 млн фунтов стерлингов, которые принадлежат семье Нурсултана Назарбаева, бывшего президента Казахстана, – стал мишенью Национального криминального агентства.
Все имущество принадлежит офшорным компаниям и фондам. В марте в Высоком суде внук и дочь бывшего президента были названы их бенефициарными владельцами.
Это дело, рассматриваемое Высоким судом, уже второе по счету, в котором используется ордер на арест имущества неясного происхождения. Ранее ордеры были выписаны на два объекта недвижимости, которые принадлежат Замире Гаджиевой, жене азербайджанского банкира, приговоренного к 15 годам лишения свободы по обвинению в хищении у государственного банка.
В феврале ее апелляция была отклонена, и теперь Гаджиева должна объяснить, как смогла позволить себе дом на Уолтон Стрит в Найтсбридже за 11,5 млн фунтов стерлингов и гольф клуб в Аскоте за 10,5 млн фунтов стерлингов. Если она не сможет, недвижимость у нее конфискуют.
Учитывая прецедент, считают эксперты, использование подобных ордеров возрастет. «Дело Гаджиевой считалось пробным», – говорит Бен Коудок, начальник отдела расследований в Transparency International UK, организации, которая борется с глобальной коррупцией. «Чем больше Высокий суд будет поддерживать такие ордеры, тем уверенней Национальное криминальное агентство будет их использовать в самых разных делах».
Изменения в использовании офшоров
Не все офшорные компании являются незаконными.
В офисе своей компании Wellbelove Quested, расположенной на углу Эдери Стрит и Итон Террас в Белгравии, Эндрю Квестид оформил множество сделок на продажу домов с использованием офшорных компаний.
Он считает, что их незаслуженно выставили в негативном свете. «Не все люди, покупающие имущество через офшорные компании, преступники», – говорит он. «Бытует мнение, что, покупая через компанию, вы хотите что-то скрыть. Но люди выбирают компании по многим причинам, и некоторые мои клиенты предпочитают их по причине безопасности, конечно».
«До недавнего времени иностранным клиентам или клиентам, не проживающим в Великобритании, покупать дом через офшорную компанию было намного выгоднее с точки зрения налогообложения, в первую очередь из-за налога на наследство», – рассказывает Эдмунд Фетерстон-Дильке, партнер юридической фирмы Farrer & Co.
До апреля 2017 года, акции офшорных компаний, которые владели британской недвижимостью, не облагались налогом на наследство в Великобритании, а он составляет 40% с недвижимости стоимостью выше 325 тыс фунтов стерлингов.
Теперь правила изменились.
Десять лет назад, помогая клиентам со всего мира, особенно из юрисдикций, где не было налога на наследство, покупать недвижимость в Великобритании, Фетерстон-Дильке естественно рекомендовал использовать офшорную компанию. «Честно говоря, вас могли обвинить в халатности, если этого не сделать», – делится он.
Но с 2013 года ситуация изменилась. Тогда правительство ввело ежегодный налог на жилую недвижимость в собственности «нефизических лиц», который взимается с компаний, владеющих недвижимостью стоимостью выше 500 тыс фунтов стерлингов.
Ежегодный налог с домов стоимостью от 2 до 5 млн фунтов стерлингов составляет 24 800 фунтов стерлингов, что в 16 раз превышает ежегодный муниципальный налог в округе Вестминстер, имеющем 11 тыс домов и самую большую долю офшорного капитала в столице.
Ежегодный налог на дома стоимостью более 10 млн составляет 116 100 фунтов стерлингов, а на дома дороже 20 млн — 232 350 фунтов стерлингов.
Фетерстон-Дильке рассказывает, что с тех пор, как ввели ежегодный налог на жилую недвижимость в собственности «нефизических лиц», количество домов, приобретаемых через компанию, сократилось. Кроме того, были внесены изменения в налог на наследство и прирост капитала, выросла ставка гербового сбора для юридических лиц.
Цены на элитное жилье в Лондоне снизились. По данным агентства Knight Frank, с 2010 по 2013 год рынок элитного жилья в Лондоне был самым динамично развивающимся в мире. С 2014 года, когда вступили в силу изменения, касающиеся гербового сбора, цены упали на 23%.
«Сегодня ни один здравомыслящий профессионал не посоветует клиенту покупать недвижимость через юридическое лицо, если только клиент не планирует начать бизнес по сдаче жилья в аренду», – говорит Фетерстон-Дильке.
Выявление скрытого богатства
Декабрьское выступление королевы Елизаветы дало борцам с коррупцией повод для радости.
Она сказала о законопроекте, предусматривающем регистрацию юридических лиц, который в следующем году должен стать законом. Согласно этому документу, планируется создание публичного реестра бенефициарных владельцев всей земли в Великобритании, а, значит, люди больше не смогут владеть недвижимостью анонимно.
Коудок из Transparency International настроен оптимистично. «Законопроект выглядит очень многообещающе. Став законом, он создаст инструмент, который смогут использовать и гражданское общество, и правоохранительные органы», – говорит он.
По словам Фетерстона-Дильке, директора и попечители офшорных компаний поспешат донести новые правила бенефициарным владельцам, т.к., согласно законопроекту, несоблюдение его требований считается уголовным преступлением.
Директора и попечители готовы, конечно, присматривать за активами клиентов по известным причинам, но они не станут нести уголовную ответственность.
«И опять же закон ударит по тем людям, у которых есть вполне законные основания для желания скрыть свою личность». Например, среди клиентов Фетерстона-Дильке есть такие, которые находятся в юрисдикциях, где нередки случаи похищения людей. И некоторые члены их семей уже были жертвами похищения.
Другие клиенты опасаются преследования со стороны коррумпированных клиентов у себя на родине. «Невиновные пострадают наравне с виновными», – сокрушается он.
Сегодня излишняя бдительность не помешает.
«Уровень отмывания денег в Великобритании не падает, потому что механизмы отмывания все еще доступны», – рассуждает Коудок, чья организация выявила 421 объект недвижимости в Англии и Уэльсе общей стоимостью свыше 5 млрд фунтов стерлингов, приобретенный, вероятно, за незаконные средства.
Тем временем, в клубе Caledonian заканчивается тренинг для агентов недвижимости. Все участники получают сертификаты.
Некоторые обеспокоены из-за нового законодательства, другие переживают при мысли о необходимости откладывать сделки, но все они говорят, что новые законы помогут рынку недвижимости, т.к. работают на репутацию Лондона.
«Наш бизнес строится на репутации», – говорит Эндрю Квестид из Wellbelove Quested.
Если Лондон будет иметь статус города, безопасного для инвестиций, с хорошей законодательной системой, бизнес только выиграет.
