Калькулятор. Сколько реально стоит новая квартира на Пхукете. Считаем все расходы покупателя-иностранца


Что купить на Пхукете

Чтобы прицениться к строящейся недвижимости на Пхукете, ориентируйтесь на сумму около €3 тыс. за кв. м. Итоговая цена зависит от стадии готовности комплекса, его расположения, класса, качества конкретной квартиры (видовые апартаменты всегда дороже), наличия договора с управляющей компанией (это влияет на доходность недвижимости, а значит, и её стоимость) и других параметров.

Для расчётов возьмём типичную для местного рынка и качественную новостройку – комплекс Sea Heaven, который застройщик Sivarom (у этой компании 30-летний опыт строительства, в основном в Бангкоке) возводит на пляже Най-Тон. Объект на первой линии, что, безусловно, влияет на цену в сторону повышения. При этом сейчас комплекс находится на начальном этапе строительства, что тоже важный, но на этот раз понижающий цену фактор.

В проекте запланированы апартаменты площадью от 27 до 77 кв. м и стоимостью от €92 тыс. до €306 тыс. Кроме жилья покупателям предлагается инфраструктура пятизвёздочного отеля: 99,2 тыс. кв. м общей площади, 500-метровая цветочная аллея на входе, 6 бассейнов, 23 бутик-магазина, рестораны, тренажёрный зал в каждом здании, спа в тайском стиле, консьерж-служба, охрана, парковка. К слову, подобный инфраструктурный набор типичен для курортных новостроек Пхукета, особенно тех, где имеются арендные программы (то есть планируется зарабатывать на туристах).

Все расходы на покупку новой квартиры на Пхукете

Цена квартиры – €97 тыс. (3,4 млн батов)

За эти деньги вы получаете односпальные апартаменты площадью 34 кв. м с видом на сад или горы.

Здесь, как и в случае с другими новостройками, оплата производится по мере строительства. Первоначальный платёж составит €29 214, ещё €5 728 понадобится для резервации объекта.

Светлана Касаткина, Exotic Property:

В этом комплексе застройщик готов предоставить небольшую скидку, но на существенный дисконт рассчитывать не стоит: цены и так на 15–20% ниже рынка (это начальный этап строительства, и стоимость квартир ещё не повышалась).

Застройщики на Пхукете гибкие, покупатель всегда может сделать встречное предложение по цене. Поскольку большинство квартир выкупается ещё во время стройки, у девелопера есть несколько вариантов оплаты. Например, можно внести не стандартные 30% первого платежа, а 50% или 100% и получить в таком случае скидку на квартиру или даже ежегодный кешбек до конца строительства от 3 до 7%.

После выбора квартиры и согласования условий покупки необходимо подписать резервационный договор, чтобы застройщик снял объект с продажи. От вас потребуется копия загранпаспорта, email, телефон и почтовый адрес. На основании этих данных застройщик составляет резервационное соглашение со всеми условиями (цена, график платежей, форма регистрации, арендная программа) и высылает на email. Вы подписываете и отправляете сканированную копию обратно застройщику.

Вместе с резервационным договором застройщик высылает вам счёт на уплату задатка – €5 728. Вы производите оплату из любой точки мира по реквизитам застройщика в тайском банке. При поступлении средств продавец предоставляет квитанцию об оплате.

После уплаты задатка юристы застройщика готовят основной контракт и отправляют вам на согласование по электронной почте. Вы изучаете и при необходимости вносите изменения.

Договоры, как правило, стандартные, но существует своя специфика. Вы можете попросить риэлтора объяснить непонятные пункты или воспользоваться услугами независимого юриста.

После согласования застройщик курьерской службой отправляет вам подписанные с его стороны оригиналы договоров. Вы их подписываете и высылаете обратно застройщику.

Вместе с договором вы получаете счёт на уплату первого взноса.

Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку до конца строительства. Первый взнос обычно составляет 25–30%.

Деньги перечисляются с вашего счёта из любой точки мира по графику на основании контракта. Перед каждым платежом вы будете получать отчёт о состоянии стройки и счёт на оплату.

Гонорар риэлтора – €0

В Таиланде работу риэлтора всегда оплачивает продавец. На первичном рынке это застройщик, на вторичном – собственник объекта.

Налог при покупке недвижимости – €1 067 или €1 940

Покупатель недвижимости в Таиланде должен уплатить единоразовый регистрационный сбор. А его размер зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (leasehold  или freehold). При оформлении этой квартиры во фрихолд вы заплатите €1 940, в случае с лизхолдом – €1 067.

Карен Чичян, Exotic Property:

В некоторых случаях сборы привязаны к контрактной стоимости объекта (стоимости по договору купли-продажи), а в других к оценочной. Её можно узнать в Земельном департаменте непосредственно перед сделкой, но она всегда ниже контрактной.

При покупке квартиры в полную собственность (freehold) покупатель платит только сбор на переход права собственности (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры.

При покупке квартиры в долгосрочное владение (leasehold) покупатель платит сбор на регистрацию договора аренды в размере 1% и гербовый сбор (stump duty) – 0,1% от контрактной стоимости. Всего 1,1%.

Все государственные сборы уплачиваются в момент регистрации недвижимости в Земельном офисе.

Покупатели, как правило, не обращаются в Земельный офис самостоятельно. Находясь в Таиланде, они подписывают доверенность на юриста (специалиста застройщика), который занимается регистрацией, и перечисляют деньги на уплату государственных сборов. После сдачи квартиры в эксплуатацию застройщик готовит пакет документов и подаёт их в Земельный офис. Далее покупатель забирает документы на собственность.

На вторичном рынке недвижимость регистрирует юрист. Ему заранее перечисляют средства на пошлины, он их платит в момент сделки, а покупателю предоставляет квитанции.

Гонорар юриста – €0 или €800–1 000

Вы можете обратиться к независимому юристу, чтобы проверить объект (кому принадлежит, нет ли обременений), проверить или составить договор между покупателем и продавцом, произвести регистрацию. Также можно перечислять деньги не напрямую продавцу, а на escrow-счёт юриста, а далее юрист будет производить оплату за покупателя. Некоторые пользуются услугами юриста для оформления завещания. Проверка контракта стоит около €800–1 000, составление завещания – около €400.

Светлана Касаткина, Exotic Property:

При покупке на первичке услугами юриста обычно не пользуются, поскольку договоры стандартные, оплата производится на счёт застройщика и регистрацию делает тоже застройщик.

Если клиент выбрал объект на вторичном рынке, то присутствие юриста почти всегда обязательно, так как юрист составляет договор, принимает оплату (деньги от покупателя идут на счёт юриста, а в момент регистрации в госорганах и получения свидетельства о собственности перечисляются продавцу) и регистрирует объект.

Гонорар переводчика – €0

Светлана Касаткина, Exotic Property:

На практике сторонние переводчики не участвуют в сделках. Обычно все иностранцы приобретают недвижимость через агентов, которые помогают вести переговоры, участвуют в деловой переписке с продавцом, помогают общаться с юристом и т. д.

У крупных застройщиков есть русскоговорящий персонал, который также поможет провести сделку, предоставит и переведёт все необходимые документы.

Обычно покупатели переводят договоры в своей стране, так как некоторые банки могут попросить нотариально заверенные переводы для осуществления оплаты.

Сбор sinking fund – €580

Sinking fund (фонд капитального ремонта) платят один раз при покупке квартиры на первичном рынке. Из этих средств формируется фонд для покрытия непредвиденных расходов на ремонт территории общего пользования.

Подключение коммуникаций – €280

При покупке квартиры на этапе строительства необходимо установить счётчики на электричество и воду. Эти затраты обычно оплачивает покупатель – €250–500.

Мебель и техника – €0

Новостройки в Таиланде сдаются в эксплуатацию с полной отделкой и встроенной техникой. Но чтобы начать пользоваться жильём, его надо обставить мебелью и аксессуарами.

Здесь важно учитывать одну особенность: если апартаменты участвуют в арендной программе от застройщика, собственник обязан обставить их по стандартам гостиницы. Как правило, девелоперы сами разрабатывают мебельные пакеты и предлагают их покупателям. Иногда, как в нашем примере, стоимость обстановки уже включена в цену недвижимости. В противном случае на эти расходы стоит заложить в бюджет 8–10% от стоимости квартиры.

Если же апартаменты не будут сдаваться в аренду туристам через управляющую компанию комплекса, то собственник может подобрать любую мебель. В этом случае расходы полностью зависят от вас – можно обойтись как сотнями евро, так и десятками тысяч.

Все расходы на содержание квартиры на Пхукете

Налог на владение недвижимостью – €0

До 2020 года налогов на владение жилой недвижимостью в Таиланде не существовало. Однако власти страны объявили о предстоящем введении ежегодного сбора – ставка порядка 0,03% и только для объектов стоимостью от 10 млн батов (€280 тыс.). Пока прецедентов уплаты этого налога не было.

Собственник платит регистрационный сбор на этапе покупки, а также налог на прибыль – когда сдаёт квартиру в аренду и продаёт её. Максимальная ставка подоходного налога для иностранцев – 15%.

Обслуживание комплекса – €700 в год

В каждом новом комплексе есть управляющая компания, которая занимается обслуживанием, ремонтом, охраной, парковкой, содержанием газонов, бассейнов и всей общей территории. Если в проекте предусмотрено отельное управление (то есть комплекс функционирует под брендом гостиницы), то оператор также предоставляет весь отельный сервис.

В нашем примере платёж за обслуживание прилегающей территории (maintenance fee) – €700 в год. Его можно ежегодно перечислять на счёт управляющей компании банковским переводом или платить наличными в офисе.

Страховка квартиры – €0 или €100 в год

Страхование всего здания уже включено в стоимость обслуживания комплекса (maintenance fee). Если квартира участвует в арендной программе, то для неё также обязательно оформляется полис страхования внутренней отделки и имущества – его стоимость от €60 в год. Эти затраты берёт на себя отельный оператор.

Карен Чичян, Exotic Property:

Лучше дополнительно оформить страховку гражданской ответственности перед третьими лицами, чтобы снять риск, что арендаторы или собственник причинят ущерб соседям. Цена такого полиса – от €100 в год в зависимости от суммы покрытия.

В Таиланде работают крупные международные страховые корпорации (например, AIA), и в целом стоимость полисов невысока.

Коммунальные услуги – €800–1 000 в год

Коммунальные услуги в Таиланде оплачиваются по счётчикам. А значит, эти расходы возникают только тогда, когда в квартире живут.

Киловатт электроэнергии стоит примерно €0,08 (3-4 бата), кубометр воды – €1 (35 батов). Газ и стационарный телефон почти не используют. За интернет платят примерно €20 в месяц. Итого, если в месяц расходовать 500 кВт·ч и 10 кубов, затраты составят около €70 (свет, вода, интернет). Пару раз в год могут понадобиться услуги по чистке кондиционеров – вызвать мастера можно за €15.

Карен Чичян, Exotic Property:

Для удобства обычно собственник оставляет депозит на счёте управляющей компании, откуда ежемесячно списываются платежи за коммунальные услуги. Отчёт обо всех списаниях приходит владельцу на email.

Когда собственники сдают свою недвижимость в аренду, расходы на её содержание отельный оператор вычитает из арендного дохода.

Смотрите примеры объектов недвижимости в Таиланде Апартаменты за 105 451 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
105 451 €
Площадь 34 м2
Exotic Property
Квартира за 328 750 евро в Паттайе, Таиланд
Квартира в Паттайе, Таиланд
328 750 €
Площадь 145 м2, 2 комнаты
Hot Real Estate
Апартаменты за 103 492 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
103 492 €
Площадь 30 м2
Exotic Property
Апартаменты за 109 791 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
109 791 €
Площадь 35 м2
Exotic Property
Квартира за 77 585 евро в Паттайе, Таиланд
Квартира в Паттайе, Таиланд
77 585 €
Площадь 80 м2, 2 комнаты
Hot Real Estate
Вилла за 287 000 евро на Пхукете, Таиланд
Вилла на Пхукете, Таиланд
287 000 €
Площадь 210 м2, 4 комнаты
Leman Dom Co., Ltd
Апартаменты за 76 363 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
76 363 €
Площадь 27 м2
Exotic Property
Апартаменты за 150 000 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
150 000 €
Площадь 40.1 м2, 1 комната
Leman Dom Co., Ltd
Вилла за 299 000 евро на Пхукете, Таиланд
Вилла на Пхукете, Таиланд
299 000 €
Площадь 190.8 м2, 4 комнаты
Leman Dom Co., Ltd
Вилла за 490 000 евро на Пхукете, Таиланд
Вилла на Пхукете, Таиланд
490 000 €
Площадь 250 м2, 4 комнаты
Leman Dom Co., Ltd
Апартаменты за 129 171 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
129 171 €
Площадь 36 м2, 1 комната
Phuket Luxe
Апартаменты за 76 500 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
76 500 €
Площадь 38 м2, 1 комната
Leman Dom Co., Ltd
Вилла за 560 000 евро на Пхукете, Таиланд
Вилла на Пхукете, Таиланд
560 000 €
Площадь 400 м2, 4 комнаты
Golden Key
Апартаменты за 252 001 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
252 001 €
Площадь 113 м2, 3 комнаты
Phuket Luxe
Апартаменты за 103 590 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
103 590 €
Площадь 27 м2
Exotic Property
Апартаменты за 296 470 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
296 470 €
Площадь 110 м2, 3 комнаты
Phuket Luxe
Дом за 190 675 евро в Паттайе, Таиланд
Дом в Паттайе, Таиланд
190 675 €
Площадь 120 м2, 3 комнаты
Hot Real Estate
Апартаменты за 64 249 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
64 249 €
Площадь 27 м2, 1 комната
Phuket Luxe
Апартаменты за 142 851 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
142 851 €
Площадь 31 м2
Exotic Property
Апартаменты за 70 320 евро на Пхукете, Таиланд
Апартаменты на Пхукете, Таиланд
70 320 €
Площадь 36 м2, 1 комната
Phuket Luxe

Посмотреть ещё 1230 похожих объектов

Сводная таблица расходов покупателя квартиры на Пхукете

Статья расходов Сумма
Разовые расходы на этапе покупки
Цена квартиры €97 000
Регистрационный сбор €1 067 – при покупке в leasehold
€1 940  – при покупке во freehold     
Гонорар риэлтора €0
Гонорар юриста €0 или €800*
Гонорар переводчика €0
Сбор sinking fund €580
Подключение коммуникаций €280
Мебель и техника €0 (по акции от застройщика)
Итоговые расходы на приобретение €1 927 – при покупке в leasehold
€2 800 – при покупке во freehold  
Ежегодные расходы на содержание квартиры на Пхукете
Налог на владение недвижимостью €0
Обслуживание комплекса (maintenance fee) €700
(при покупке этот сбор уплачивается сразу за два года вперёд – €1 400,
в последующем – ежегодно по €700)
Страховка квартиры €0 или €100 в год**
Коммунальные услуги €800–1 000 в год***
Итоговые расходы на содержание €700 в год – для квартиры, участвующей в арендной программе
€1 500–1 700 в год – если собственник пользуется квартирой сам, с учётом расходов на коммунальные услуги
*   Юридическая проверка контракта необязательна, услуга заказывается при желании покупателя.
**  Страховка квартиры оформляется по желанию.
*** Если квартира участвует в арендной программе, коммунальные услуги оплачивает управляющая компания.

Сколько можно заработать на такой квартире?

Светлана Касаткина, Exotic Property:

Покупатель этой квартиры может подписать контракт на сдачу в аренду с гарантированным доходом на пять лет. В этом случае управляющая компания будет выплачивать собственнику 7% годовых – €6 790 в год. С этой суммы надо будет заплатить подоходный налог (15% для нерезидентов) – €1 018. Также владелец должен будет вносить €700 на содержание комплекса, а коммунальные услуги управляющий отель оплатит сам. В итоге чистый ежегодный доход собственника составит €5 072, или 5,2% годовых.

Спустя пять лет можно будет перейти в арендную программу rental pool – в этом случае собственник будет получать деньги по результатам фактической сдачи в аренду, а не фиксированную сумму. Место востребованное (первая линия), отельный оператор сильный (Wyndham Hotels – международная сеть с 9 тыс. отелей), это может обеспечить более 10% годовых чистыми.

Фото предоставлены компанией Exotic Property

Условия цитирования материалов Prian.ru

Похожие новости

В России подорожает ОСАГО

С чем связан рост цен? ...

Результаты чемпионата мира по пляжному футболу

Победителем соревнования стала Порт ...

Россию ждет снижение ставки по ипотеке

Тенденция к снижению будет продолже ...

Дакота Джонсон и Крис Мартин на романтической прогулке в Ист-Хэмптоне

Пара снова попала в объективы папарацци. На днях Дакота Джонсон и Крис Мартин были замечены на улицах Ист-Хэмптона. В объективы репортеров звездная пара попала на выходе из барбершопа, где музыкант делал стрижку, пишет storinka.com.ua. Дакота бы ...

Кейт Бекинсейл в оригинальном платье

Актриса очаровала своим видом. В Мюнхене на днях прошел 10-й, юбилейный, благотворительный гала-вечер Mon Chéri Barbara Tag, сообщает storinka.com.ua. Главной звездой мероприятия стала Кейт Бекинсейл. Звезда появилась на публике в эффектном черн ...

Конкурс детского рисунка: Volganet.net позовёт маленьких художников в Нарнию

Volganet.net ищет таланты! Таланты среди самых лучших волгоградцев – наших детей! Мы объявляем конкурс детского рисунка «Мой Новый год». Принять участие в конкурсе смогут дети от 0 до 11 лет. Для этого на наш электронный почтовый ящик [email protecte ...

Личный опыт. Реальная жизнь на Мальдивах, или Почему я пожалела о переезде на райский остров

Идея эмигрировать: меня просто ничего не держало Большую часть жизни я прожила в Минске. Здесь закончила журфак и работала «в гуманитарных сферах» – то переводчиком, то копирайтером, то менеджером. Одним словом, непостоянные заработки и постоянные р ...

Иммиграция в США с визой EB-5. Правила, нюансы, текущие условия получения

Эксперты вебинара Справка Second Wind работает на рынке консультационных услуг по сопровождению инвестиционного процесса по программе ЕВ-5. За счёт высокой квалификации сотрудников компании инвесторы значительно снижают риски участия в пр ...

Калькулятор: сколько стоит покупка и содержание квартиры с видом на океан в Португалии

Что купить в Португалии Рынок и цены Глобальный кризис 2008-2009 гг. коснулся и рынка недвижимости Португалии. Вплоть до 2014 года квадратные метры дешевели. Но с тех пор началось восстановление, которое продолжается до сих пор. По итогам первого к ...

Личный опыт: как получить грант и уехать жить и учиться в Финляндии бесплатно

Как я решила переехать Всё получилось спонтанно. Я никогда не планировала переезжать, тем более в Финляндию. Эта страна сама меня выбрала. Я закончила Химико-фармацевтический университет в Санкт-Петербурге. Поскольку я родом из маленького города на ...

Андрей Крутских рассказал о новых угрозах в киберпространстве в период пандемии COVID-19

Андрей Крутских рассказал о новых угрозах в киберпространстве в период пандемии COVID-19 10:30 30.06.2020 • «Предп ...

Многополярность как основа системы новой политической геометрии

Многополярность как основа системы новой политической геометрии 10:26 30.06.2020 • Михаил Троянский, проректор Дипломатической академии МИД России Олег Карпович, директор Инстит ...